変わるのは、民泊制限を通すための手順だ
欧州委員会が2026年9月9日に提案したAffordable Housing Actは、民泊を欧州全体で同じ日数に縛る制度ではない。住宅政策の中身は国、地域、自治体に残しつつ、短期貸し、別荘、長期空き家などが域内市場の自由に触れる時、どの条件なら制限を正当化できるかをそろえる法案だ。
ここで新しくなる前提は、観光地の不満だけでは強い規制を支えにくくなることだ。自治体は、住宅が足りない地域を狭く定め、短期貸しが長期居住用の住宅を減らしていることを、客観的なデータで説明する必要がある。その代わり、要件を満たす都市は、EU法との衝突を恐れて手を止める理由が減る。
3年分の悪影響を示せる地域だけが強い制限を持てる
法案は「住宅逼迫地域」を判定する共通の物差しを置く。中心になるのは、平均的な住宅を買うのに可処分所得の何年分が必要かを示す価格所得比だ。比率が8以上で直近10年に悪化している地域、または比率が10以上の地域が入口になる。さらに、人口動態、住宅供給、住宅需要を合わせ、制限がなければ今後3年も逼迫が緩みにくいことを示す。
民泊に強い制限をかける場合は、さらに条件が重い。自治体は、短期宿泊賃貸がその地域の住宅の入手可能性または価格に、導入前の少なくとも3年間にわたり重大な悪影響を与えたと示さなければならない。規制対象も、家主の本宅を時々貸す行為より、複数物件、頻繁な貸し出し、商業的運営のように長期住宅在庫を減らしやすい活動へ寄せられる。
負担は家主から宿泊プラットフォーム、自治体のデータ部門へ流れる
制度の流れは、家主の登録番号から始まる。2026年5月に適用が始まったEUの短期宿泊賃貸規則では、登録制度を置く国・地域で、平台は登録番号を表示・確認し、宿泊日数や掲載URLなどの活動データを単一のデジタル窓口へ月次で送る。小規模平台には軽い報告方法が残るが、データの粒度は自治体の規制根拠になる。
今回の法案は、そのデータ制度を民泊制限の発動条件に接続する。自治体が制限を導入するなら、登録番号の停止・撤回、無効番号の掲載削除、データ共有を実際に執行していることが問われる。平台にとっては、単なる掲載仲介から、自治体の登録台帳と常時つながる事業運営へ近づく。
住民には利益、観光業には地域ごとの差が出る
利益を受けやすいのは、中心部や観光地で家賃上昇に押されている住民、学生、医療・教育などの essential worker だ。民泊に回っていた住戸の一部が長期賃貸へ戻れば、住宅選択肢は増える。ただし、住宅供給がもともと細い地域では、短期貸しを絞っても価格を大きく下げるほどの在庫が出ない可能性がある。
負担を負う側は一枚岩ではない。自宅の一室を時々貸す家計より、投資用物件を複数運用する家主、地域をまたいで物件を管理する事業者、宿泊平台のコンプライアンス部門に影響が寄る。ホテルや既存宿泊業には競争条件の平準化という利益があり得る一方、観光客向けの小売、飲食、清掃、管理会社には需要の地域差が出る。
住宅供給を増やす鍵は、許認可と投資の詰まりに移る
民泊制限は既存住宅の使い道を変える政策で、住宅不足そのものを消す政策ではない。欧州委員会の勧告は、許認可の迅速化、既存建物の改修・転用、空き建物の活用、住宅投資の促進をセットにしている。追加で必要な住宅投資は年1500億ユーロ規模とされ、ここから先は自治体のデータ力だけでなく、財源、土地、建設人材、建築基準、調達手続きの問題になる。
ここに執行上の弱点がある。制限は政治的に分かりやすいが、供給策は時間がかかり、地元の反対、建設費、行政人員の不足で止まりやすい。法案がうまく働く地域は、民泊を絞るだけでなく、どの地区で何戸を増やすか、通勤圏や空き建物をどう使うかまで同時に動かせる地域になる。
分岐は、議会修正と最初の指定地域で決まる
この先の第一の分岐は、欧州議会と理事会の審議だ。平台や物件所有者は、過度な地域規制を避けるために証拠要件や移行措置の明確化を求める。都市側は、住宅危機にすばやく対応できる裁量を残そうとする。3年分の悪影響、価格所得比の基準、5年以内の見直し、既存物件への扱いが薄まるか強まるかで、制度の実効性は変わる。
第二の分岐は、最初に指定される住宅逼迫地域の質だ。対象区域が狭く、データが公開され、制限の期間と理由が明確なら、住民保護と市場の予見可能性は両立しやすい。区域が粗く、証拠が弱く、供給策が伴わなければ、裁判や事業者の撤退が先に立ち、住宅価格への効果は見えにくくなる。