買った後に止める制度から、買う前に審査する制度へ
政府有識者会議は10月2日、外国人による土地取得等のルールについて提言をまとめた。柱は、安全保障上重要な施設の周辺や無人の国境離島の土地取得に、国の許可制を導入することだ。ドローン攻撃への脆弱性が意識される施設周辺では、土地の所有者や利用者が誰かという情報が、安全保障上の変数になっている。
現行の重要土地等調査法は、土地の利用状況を調べ、重要施設や国境離島の機能を妨げる行為があれば勧告・命令を出す仕組みが中心だった。今回の提言の意味は、問題が起きた後に利用を止める制度から、所有権が移る前に取引を審査する制度へ、政策の位置を前へずらす点にある。
国籍ではなく、支配関係をたどる規制になる
提言は、外国人・外国法人か、日本人・日本法人かを問わず、対象土地の所有権移転前に許可を求める方向を示している。原則として許可しない相手として、外国政府やその活動に重要な影響力を持つ者、外国軍の活動従事者、外国政府への協力義務を負う者などを挙げている。
ここで重要なのは、制度の表向きが単純な「外国人による取得制限」ではないことだ。日本法人や日本人名義でも、背後に外国政府の影響力や協力義務があれば安全保障上のリスクになり得る。制度の成否は、国籍欄ではなく、実質的な支配関係をどこまで証明できるかにかかる。
負担は買い手だけでなく、売り手と仲介にも移る
許可制が入ると、買い手には申請、支配関係の説明、資金や契約関係の整理が加わる。売り手には、許可が下りるまで決済できない、契約に停止条件を入れる、買い手変更のリスクを織り込むといった負担が生じる。仲介会社、司法書士、金融機関も、対象区域かどうか、許可が必要かどうかを取引の初期段階で扱うことになる。
企業実務への影響も小さくない。工場、物流施設、研究拠点、ホテル、再エネ設備、データセンターなどの用地取得では、通常の不動産DDに加えて、安全保障上の区域確認と許可の見通しが必要になる。家計への影響は全国一律ではないが、指定区域内の住宅や土地では、売却期間や買い手候補の幅に影響が出る可能性がある。
安全保障の利益は、情報が早く集まるほど大きい
制度の利益は、重要施設の機能を妨げるリスクを、土地取得の時点で止められることにある。取得後に用途を追うだけでは、名義変更、転貸、法人の支配変更、監視拠点化の準備を後追いする場面が残る。入口で情報を集められれば、国は登記、警察、防衛、自治体の情報をつなぎ、疑わしい取引を成立前に止められる。
ただし、利益は制度の幅が広いほど自動的に大きくなるわけではない。対象が広すぎれば行政の審査能力を超え、正常な取引の遅れが増える。基準が曖昧なら、売買当事者はどの取引が止まるのか読みにくくなる。安全保障上の効果と取引の予見可能性を同時に満たすには、不許可要件の具体性が必要になる。
執行の壁は、区域指定と実質支配者の判定にある
提言では、ドローン攻撃に脆弱な重要施設の周囲おおむね1000メートルや、無人の国境離島が規制対象として想定されている。さらに皇居、首相官邸、国会議事堂、危機管理行政機関の庁舎などを重要施設に加える案も出ている。区域が広がれば、安全保障上の網は厚くなる一方、審査件数と行政コストは増える。
より難しいのは、外国政府の影響力や協力義務をどう判定するかだ。法人を挟んだ取得、信託、資金提供、議決権、役員構成、契約上の義務を追うには、登記情報だけでは足りない。内閣府、法務局、自治体、警察、防衛関係機関が情報を共有するための予算、人員、データ基盤がなければ、許可制は書類審査に寄りやすくなる。
国会で判断が変わるのは、条文の幅が出た時だ
今後の評価は、改正案がどの幅で出るかによって変わる。対象区域が限定され、不許可要件、審査期間、理由提示、救済手続が明確なら、制度は安全保障上の狭いフィルターとして機能しやすい。区域指定や不許可判断の裁量が広く、期限も曖昧なら、不動産取引全体に不確実性を持ち込む。
このニュースを政局ではなく制度として読むと、次の分岐ははっきりしている。改正案の提出、対象施設と区域の指定基準、許可審査の期限、実質支配者情報の取得方法、自治体と登記実務への負担配分である。ここが具体化した時、今回の提言が安全保障の穴を塞ぐ制度なのか、取引実務を大きく変える制度なのかが見えてくる。